住宅ローンの仕組みをわかりやすく教えて

住宅を建てるということは、数千万円のお金が必要となりますので、多くの方はローンを組んで支払うというのが一般的です。この多くの人が利用する金融商品が「住宅ローン」。
しかし、どういった仕組みなのか分からないという方も少なくはないはず。そこでここでは、住宅ローンの仕組みについて解説していきます。

そもそも住宅ローンとは？
金利の仕組みも解説

そもそも住宅ローンとは何か？というと、簡単に言えば「マイホームの購入資金を、銀行等の金融機関から借りる」こと。借りたお金には利息が付くため、返済金＋利息を毎月コツコツ返していく形になります。

返済額＝ローンの元金（借入金）＋利息

となるわけですね。この金利にはいくつかのタイプがあり、低ければ低いほど良い、とも限りません。最初は金利が低くても後から上がったり、諸費用が高くついたり…というケースもあるからです。

金利の仕組みは、大きく分けて
3つのタイプに分かれる！

住宅ローンに用いられる金利の仕組みとしては、「固定金利」と「変動金利」、そして「固定金利期間選択型」があります。

固定金利

まず、固定金利は「借入当初から返済完了まで、利息が一定のまま変わらない」のが特徴。返済額が一定なので、将来的な返済計画の見通しも立てやすく、精神的な負担も少ないと言えます。ただし、他のタイプに比べると金利が高めの傾向もあるため、デメリットも見据えながらよく考えましょう。

変動金利

こちらはその名の通り「金利が一定期間ごとに変動していく（見直される）」のが特徴。期間は一般的に半年に一度とされており、他のタイプに比べると金利は低く設定される傾向にあります。また、5年間は返済額が変わらない「5年ルール」や、返済額の上昇幅を前回返済額の125％までに抑える「125％ルール」など、利息が上がった場合でも契約者の負担が増えすぎないようにする措置も魅力です。

ただし、この仕組みだと「返済の総額が分かりにくい」というデメリットも。将来的な見通しが立てにくいため、特にお子さんがいるなどでライフステージが変化する予定がある方はご注意ください。

固定金利期間選択型

これは「借入から一定期間のみ金利が固定される」のが特徴。期間はライフプランに合わせて2年、3年、5年、10年などから選ぶことができるため、将来の見通し的に一定期間支出を抑えたい、といった希望がある方におすすめです。ただし、期間終了後は固定金利、および変動金利から選択しなおす必要があるほか、5年ルールや125％ルールは適用されないため、十分注意しましょう。

返済方法の種類を知ろう！

また、金利だけでなく、元金と利息の返済方法にも2つの種類があります。これは毎月支払う額が一定の「元利均等返済」と、期間が進むにつれて返済額が減っていく「元金均等返済」に分かれており、双方にメリットが存在します。

まず、大多数の人が選ぶのが「元利均等返済」です。これは固定金利と同じく毎月の返済額が変わらないので、家計の見通しは立てやすくなるでしょう。ただし、元金均等返済に比べると「全体の返済額が高くなる」傾向もあるので、よく考えなければなりません。

対して「元金均等返済」は、元金の残高に応じて返済額が減少していくため、全体の返済額が比較的少ないというメリットが。しかし、最初の返済額は負担が大きくなるほか、5年ルールや125％ルールなど負担を抑える措置は存在しませんから、こちらもしっかり確認して検討する必要がありそうです。

住宅ローンにも種類がある!?

このように金利や返済方法にはいくつかの種類があることが分かりました。しかし、実は「住宅ローンそのものにも種類が存在する」って知っていましたか？これは単純に言えばどこからお金を借りるか？という問題であり、これもそれぞれ特徴やメリットが挙げられます。

公的機関が提供する
「公的融資」

最初にご紹介するのは、国や自治体などの機関による「公的融資」。これには各自治体が独自に行う「自治体融資」と、勤務先で財形貯蓄等の積み立てが必要となる「財形住宅融資」の2種類があります。

• 自治体融資：特定の民間金融機関との提携により、低金利の融資を提供
• 財形住宅融資：勤務先に財形貯蓄制度がある場合に利用可能

いずれも対象者、および条件が決まっているのが基本なので、詳しくは自治体や勤務先に利用可能かどうかご確認ください。例えば財形住宅融資に関してはその勤務先の財形貯蓄制度を1年以上継続しており、かつ申込日時点で財形貯蓄残高が50万円以上あることを条件とされるのが一般的です。

民間の金融機関が提供する
「民間融資」

次に、金融機関が提供する「民間融資」。これについてはメガバンクから地方銀行、ネット銀行など様々な金融機関が関わっているので、身近に感じる方も多いのではないでしょうか。これは「提携ローン」と「非提携ローン」に分かれ、それぞれ以下のような特徴があります。

• 提携ローン：ハウスメーカーや不動産会社と金融機関が提携して提供
• 非提携ローン：上記のような提携がなく、一般販売されている

提携ローンは基本的に公式サイト等で案内されておらず、不動産会社やハウスメーカーが仲介してくれる独自のプランのため、審査に通りやすいのが魅力です。対して非提携ローンは第三者が間に入ってくれることはないため、利用する方自身が特徴を見ながら吟味する必要がありますが、その分選択肢が広いのがメリットだと言えるでしょう。

双方が共同で提供する
「フラット35」

最後に、公的機関と民間の金融機関が共同で提供している「フラット35」。これは一般的に民間金融機関が販売し、住宅金融支援機構が債権者となる「買取型」の仕組みを採用しています。そのため、商品の特徴はどこの金融機関で選んでも基本変わりません。ただし、ごく稀に取り扱われている「保証型」の場合は、債権者が民間の金融機関となり、商品内容が異なりますから注意してください。

フラット35は高品質な住居への融資を目的としているのが特徴で、契約者の年齢や職業基準に関しても比較的基準が易しいので、自営業や非正規雇用者などでも融資を受けられる可能性が高いと言われています。また、固定金利のため、返済完了までの金利が一定なのもポイントなのではないでしょうか。

お得に住宅ローンを組むには
どうすればいい？

このように、住宅ローンを組むためには数多くのポイントを押さえる必要があることが分かりました。では、なるべくオトクなローンを実現するには、どのような点に気を付ければ良いのでしょうか？

諸経費の違いを確認しておく

住宅ローンを組む際には、借入金の他に融資手数料や保証料といった諸経費が設定されるのが一般的です。この金額が高いと、いかに金利が低くても総返済額が割高になってしまう恐れがあると考えられます。これは金融機関によっても変わってきますので、しっかり確認しておきましょう。

住宅ローン控除やすまい給付金の対象者に該当しないか見て
みる

国土交通省や各自治体では、新築住宅を建てる人に向けて様々な補助金や給付金を設けています。代表的なのは住宅ローンの残高に応じ、契約者の所得税および住民税が10年～13年間軽減される「住宅ローン控除」や、住宅購入時に給付金を受け取れる「すまい給付金」などが挙げられるでしょう。ただし、こういった制度は期間限定のため、該当する場合には早めに申し込みを済ませてくださいね。

保険への加入も検討

住宅ローンを組むにあたり、心配なのが「もし払えなくなったら？」という問題。そのため、以下のような保険への加入を検討する人も多いようです。

• 団体信用生命保険（団信）：契約者に万が一のことが起きた際、その時点の住宅ローン残高が保険で補償されるというもの（民間金融機関の融資では原則加入、フラット35は任意）
• 火災保険／地震保険：住宅が自然災害に遭った時の保険

火災保険は住宅ローンとセットで加入するのが一般的ですが、そこに地震保険をプラスするかは任意となります。近年の自然災害の脅威を見ていると入っていた方が安心のような気はしますが、全体の借入額や貯蓄の見通しなどもふまえ、後悔のない選択を考えたいですね。

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